Des travaux réalisés sans autorisation préalable et de leur impact sur la vente d’un bien (réflexions autour de la jurisprudence Thalamy)

Dans le cadre d’une cession immobilière, l’impossibilité pour les vendeurs de garantir la conformité de la construction aux règles d’urbanisme peut faire obstacle à la réalisation de la vente, en particulier s’agissant de travaux relativement anciens (tels que de surélévation ou d’extension) pour lesquels n’existe aucune trace d’autorisation préalable.

La réflexion qui suit s’applique aux travaux postérieurs à 1943. En effet, il existe une présomption de légalité en faveur des constructions réalisées avant la loi du 15 juin 1943 relative au permis de construire (Rép. min. de l’Egalité des territoires et logement, JOAN 20 novembre 2012, p. 6771).

Enjeux

L’illégalité des travaux relativement ancien remet en cause la capacité d’un potentiel acquéreur à réaliser lui-même des travaux sur la construction.

Sans la régularisation des travaux anciens, le futur propriétaire ne sera certes pas empêché de réaliser des travaux nouveaux sur la maison mais sa demande d’autorisation d’urbanisme devra alors porter non pas uniquement sur les travaux nouveaux mais également sur l’ensemble des éléments irréguliers de la maison.

Toutefois, si ces travaux anciens méconnaissant certaines dispositions du PLUi en vigueur, leur régularisation peut être impossible (par exemple, lorsque la création d’une place de stationnement est désormais obligatoire mais que la configuration des lieux ne le permet pas).

Or, si les travaux anciens ne sont pas régularisables, de nouveaux travaux ne pourront être autorisés, quand bien même ils seraient eux-mêmes parfaitement conformes aux règles d’urbanisme opposables. Cette solution a été énoncée par le Conseil d’Etat dans une décision Mme Thalamy du 9 juillet 1986 (n° 51172).

La prescription décennale en faveur des constructions anciennes

La prescription décennale en faveur des constructions anciennes peut représenter une piste intéressante pour résoudre cet épineux problème.

Lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou la décision d’opposition à déclaration préalable ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme (art. L. 421-9 du code de l’urbanisme). Cette prescription constitue ainsi un « droit à l’oubli ».

Le bénéfice de cette prescription est toutefois exclu dans certains cas limitativement énumérés. Il en va ainsi notamment lorsque les travaux ont été réalisés sans permis de construire alors que celui-ci était requis. Dans ce cas, les travaux restent juridiquement inexistants tant qu’ils n’ont pas fait l’objet d’une régularisation.

La jurisprudence a précisé que la notion de « constructions » au sens de l’article L. 421-9 du code de l’urbanisme recouvre bien les travaux successifs réalisés sur la construction initiale. La prescription bénéficie alors aux travaux qui auraient dû faire l’objet d’une simple déclaration préalable (CE, 16 mars 2015, M. et Mme de La Marque, n° 369553 ; CE, 3 février 2017, n° 373898). 

Le juge administratif a élargi le champ de cette prescription en l’accompagnant d’une nouvelle possibilité de dérogation à la discrétion des autorités en charge d’instruire le dossier de demande d’autorisation.

Ainsi, l’autorité compétente peut autoriser certaines des transformations réalisées sans les autorisations d’urbanisme requises alors même qu’elles ne pourraient être autorisées au regard des règles d’urbanisme en vigueur à la date de sa décision.

Ces transformations sont celles nécessaires à la préservation de la construction et au respect des normes, lorsqu’elles ne peuvent plus faire l’objet d’aucune action pénale (qui se prescrit par six ans à compter du jour où l’infraction a été commise) ou civile (laquelle se prescrit par dix ans à compter de l’achèvement des travaux). L’autorité compétente peut les autoriser après avoir apprécié les différents intérêts publics et privés en présence au vu de la demande de régularisation (CE, 3 mai 2011, Mme Ely, n° 320545).

Ce cas de dérogation jurisprudentielle ayant rarement été invoqué, ses modalités d’application restent relativement imprécises. Il convient donc de l’envisager avec prudence.

Solution retenue

Ainsi, si les travaux relativement anciens étaient soumis, lors de leur réalisation, au régime de l’autorisation préalable, ils sont susceptibles de bénéficier de la prescription administrative de dix ans prévue à l’article L. 421-9 du code de l’urbanisme. La principale difficulté résidera dans l’identification du régime d’autorisation auxquels les travaux anciens étaient soumis lors de leur réalisation, la loi étant mouvante au fil du temps.

Si les conditions de l’article L. 421-9 du code de l’urbanisme sont réunies, les services d’urbanisme ne peuvent s’opposer à la réalisation de nouveaux travaux au motif de l’irrégularité des travaux anciens au regard des règles d’urbanisme en vigueur à la date de la décision.

L’ancienneté des travaux doit donc être portée à la connaissance des services compétents. Elle leur permettra d’autoriser d’éventuels futurs travaux, sans qu’y fassent obstacle la jurisprudence Thalamy précitée.

Ce faisant, les perspectives de travaux d’un futur acquéreur s’améliorent sensiblement et rendent à nouveau attractive l’acquisition du bien concerné.

 Julie de Bréon